本文目录一览：
店长培训的培训目的
店长培训是针对储备店长、新任店长、正副店长、门店经理、区域督导、营运经理、中层管理人员、新任店长、重点培养的企业骨干等渴望提升系统门店经营管理水平的人士。下面，我们从三个问题入手，来阐述做好店长培训的意义、目标任务和主要内容。
一、为什么要对店长进行培训？因为店长身兼数职，既是总部政策的传达者，又是组织员工的领导者；既是店铺经营的管理者，又是品牌形象的维护者；既是商业情报的收集者，又是各项活动的组织者；既是处理问题的调解者，又是全店形象的代表者。上要对总部负责，执行总部的各项决策和经营目标，下要对员工负责，激发管理团队和员工的工作激情，保障员工的合理利益，中间又要组织好经营管理，统筹处理好各种矛盾和问题，让门店销售额和业绩蒸蒸日上。实现自己的工作价值，实现门店的经营利润，这就是作为一个店长的基本目标。
二、店长培训的主要目标任务是什么？加强对店长的培训管理，主要是培养店长以下四个方面的能力和职业素质。一是培养负责任、懂经营、善管理，能够行使店长的行政权力，为企业持续创造利润的店长，这里面有一点最重要，就是时刻牢记开店的目的：“盈利才是硬道理！”；二是培养熟练掌握门店业务运营模块，把握门店业务领域主要专业技能，具备优秀的专家权威的店长；三是培养店长管理权威塑造能力，掌握高效率门店领导与管理的方法，迅速提升员工效率，具备卓越执行能力的店长；四是培养门店品牌理念，学会品牌宣传与塑造的有效方法，加强VIP客户管理，用优质服务塑造品牌，赢得忠诚顾客，确保门店持续经营的店长。五是培养学会销售数据的管理与分析，了解库存积压对生意的危害；掌握货品在门店快速流转销售策略的店长。六是培养具备现代企业健康价值观、正确的人生态度和优秀的职业品格，能够为企业锻造优秀团队和良好组织氛围，并能支持店面运营与管理文化蜕变的店长。
最终目的就是培养一个由“销售型店长”到“管理型店长”再到“经营型店长”三级跳的金牌店长，成为门店经营管理与绩效改善的高手。
三、店长培训的主要内容是什么？从以上可以看出，店长位置的重要性。因此，加强店长培训也就是显得格外重要。在加强店长培训方面，日事清具有先进的时间管理和效率管理理念，通过规划工作、执行任务、回顾总结的PDCA核心理念，打造高效的工作方式，帮助打通店长培训管理中的所有环节。
一是角色定位培训。一个门店就是一个独立的个体，那么店长就是门店的最高指挥官，担负着整个门店经营管理和团队管理的重大责任。如果没有很好的角色定位，把自己当成一个执行者，那就大错特错，会犯原则性的错误。因此，店长肩负重要责任，必须做好四个角色：赢利的负责者、门店的管理者、团队的领导者、文化的传播者。
二、经营理念培训。商场如战场，在商场上拼搏，就一定要有相对完善的作战计划，不能打无准备的仗。经营理念是一个成功的店铺或商家不可或缺的因素，这就一个成功的企业一定要拥有自己的企业文化，拥有自己文化的企业才可能成功。所以，想获得成功，就一定要先培养店长的经营理念。比如：“尽力做到最好”这个理念，并不是说起来这么简单，要真正的落到实处，必须用心，能真正站在顾客的角度想问题，才能获得顾客的青睐和宣传。
三、经营管理培训。一个合格的店长最直接的体现就是营业额的上升，所以要培训店长的经营能力，如何才能够赢利。比如通过调查顾客的购买单价，为今后收集、采购商品或进行变价做一个数据参考；通过客流量的多少进行适当的人员分配等。同时，店长必须要掌握营业额，要懂得营业额是显现于外的，而毛利额，纯利润却是内在的数字。唯有充实内在，才能步上健全的经营轨道。
四是团队管理培训。人都是生存在集体之中，企业只是一个宏观的概念，而员工往往更重视身边的微观环境，而且从人力资源管理的角度看，微观的人力资源管理是宏观人力资源管理的基层支撑力量，是直接产生生产力的。因此，用人，就不得不处理好小环境。一个店面的运营和成长，也要靠团队的力量来完成。作为店长，首先要以身作则，身先士卒，用人格魅力和实际行动来带领大家，以主人翁的态度，严谨的工作作风，塑造良性竞争的工作氛围。
五是商品管理培训。主要是商品进、销、存的管理培训。例如商品按哪种分类比较科学方便，不同商品的季节性更替集中在哪几个时段等，同时，还需要了解产品库存的状况，每天销售的状况，顾客退货的数量及种类，哪些商品销售的比较好，哪些商品不太受顾客青睐，还有来货的时间，这些都需要店长了然于胸，才能形成一种全局观。同时，还要做好销售技巧的培训，一个拥有良好销售技巧的店长，对外可以招揽更多的顾客，对内可以作为员工效仿的榜样。
六是员工管理的培训。员工管理是店长的管理的精髓，是现代管理中一个很重要的方面，店长需要忠实的顾客，需要销售的业绩，更需要忠实的，最佳的，真正属于自己的员工，没有好的员工所谓的品牌、质量、名店、销售等都无从谈起。店长应尽快接受现代管理的新理念，提高自己的管理水平，做一个有现代管理意识的店长。现代管理的最基本的定义是：“凡是经过别人的努力而获得效果的措施，就是管理”，“管理之道就是“借力”。其宗旨是要使自己的每个员工各得其所，各尽其才。最大限度地发挥每个人的才能，并使每个人的才能朝着有利于达到公司的目标的方向发展。打造一个良好的团队并做这个团队的领袖是每一个成功店长的追求。
金牌店长培训总结ppt(带图最好)谢谢！
---由“销售型”到“管理型”再到“经营型”店长的三级跳一、直面挑战：你知道最优秀的店长与普通的店长之间到底有什么不同特质吗？你是否听说过一个门店更换店长后，三个月内业绩就达到原来的3倍。产品一样，价格一样，店员一样，什么都一样，只是换....
金牌店长的金牌店长培训课程
---由“销售型”到“管理型”再到“经营型”店长的三级跳
一、直面挑战：你知道最优秀的店长与普通的店长之间到底有什么不同特质吗？你是否听说过一个门店更换店长后，三个月内业绩就达到原来的3倍。产品一样，价格一样，店员一样，什么都一样，只是换了一个店长而已。为什么？因为他们的思维不一样，管理方法不一样，员工激励模式不一样，其他都一样。我们知道，店长是门店的灵魂，直接影响到店面形象、运作管理、销售业绩、店面氛围、团队士气。拥有一个称职的优秀的店长，是门店产生良好销售业绩的首要条件！本课程根据世界500强品牌连锁专卖店工作实践经验研发而成，是零售业中高层管理人员的必修课程。
“聚焦店长日常管理中27个头痛的问题”，“19个实用管理工具，回去就能用，行动就见效”是本次店长系统成长训练营的最大卖点。
二、培训目标:1、牢记开店的目的：“盈利才是硬道理”!2、明确店长的角色定位，服务意识及系统管理能力。3、掌握高效率门店领导与管理的方法，迅速提升员工效率。4、树立品牌在门店落地生根信念，学会品牌宣传与塑造的有效方法。5、掌握门店日常营运管理七大核心“武器”，确保门店业绩的持续成长。6、学习有效激励与管理员工和新员工辅导的技巧，迅速提升店长领导才能。 7、加强VIP客户管理，用优质服务塑造品牌；赢得忠诚顾客，确保门店持续经营。8、学会销售数据的管理与分析；了解库存积压对生意的危害；掌握货品在门店快速流转的销售策略。9、由“销售型店长”到“管理型店长”再到“经营型店长”三级跳。系统掌握门店赢利模式，成为门店经营管理与绩效改善的高手。
三、培训内容：第一阶段：金牌店长必修篇---销售型店长第一单元：“卖手”的心理修炼一、心理策略“引君入瓮”三道防线策略二、心理素质1、解剖顾客购物心理地图与导购同步应对策略2、“温水煮青蛙”的耐心催眠术三、门店“超级卖手”的五大特质是什么？第二单元：3.0时代的FABE策略一、连环提问的技巧二、由关注客户需求到关注竞争对手的转变二、以3.0 FABE法“围点打援”一网打尽各类顾客
第三单元：应对各类复杂顾客的招术一、快速化解顾客拒绝的“太极五步法”二、店面大客户谈判的“三步走钢丝策略”:S1：清晰你的两套底线S2：说出他眼前与未来的顾虑点与需求点S3：以买断顾虑的方式提出产品整体解决方案三、应对货比三家、以走为上“屠夫型”顾客的九字秘笈
第二阶段：金牌店长核心篇---管理型店长第一单元：“猴子穿衣不算人”1、新任店长的苦恼我的苦恼：“猴子穿衣不算人”2、作为门店领头羊的六大角色①夹心饼 ②指挥官 ③兴奋剂 ④调和者 ⑤协助者 ⑥培训者3、由“超级导购”到“团队教练”的四个角色转换①好“太太”—做好本职树榜样 ②好“媳妇”—上司职务代理人③好“妯娌”—部门协作创绩效 ④好“妈妈”—带人带心还带性4、明确店面营运的四大目标①销售目标 ②盈利目标 ③员工满意目标 ④客户满意目标5、你知道店长每天开门7件事吗？6、快乐的奶牛产奶多：店长的自我情绪与压力管理方法●你属于哪一幅：《店长的18张通病画像》第二单元：“带人带心，带心带性”的领导力一、树立店长权威的123工程①一颗公心 ②两手专业 ③三身榜样2、店长服众由弱到强的五种权力来源①头衔权 ②利益权 ③人事权 ④专业权 ⑤典范权二、分派工作与OJT教导法①分派工作三原则②工作教导四步法教导四步曲：我说你听-我做你看-你做我看-我检查你三、有效的领导激励方法①以人为本的四性沟通法②细节夸奖的艺术与先麻醉后开刀的批评方法③店面现场人事问题处理的思路与方法④激励员工工作积极性的“10台发动机”⑤十种“刺头”员工的管理艺术●案例分析：IQ高EQ低的80后店员管理故事第三单元：打造狼性门店团队的136部队一、门店团队认知明星队与冠军队，你选谁？二、团队协作的困难分析①“三个和尚”扛水过桥启示录②门店内十种无效团队成员③“漏水木桶”启示录三、狼性门店团队与凝聚力塑造的136部队①一个观点②三个阶段③六个指标四、打造狼性门店“136部队”的六项沟通与协作原则●团队游戏：《报数》与《明镜高悬》的深刻启示第四单元：门店有效营运七大武器一、七种武器之一：《激情四射的早会经营表》1、晨会内容-决定销售目标的关键2、晨会流程-5分钟晨会推动销售的技巧3、晨会主持“推土机”：一推士气，二推产品，三推服务二、七种武器之二：《店面客户满意评价表》操作1、怎样衡量顾客的满意度？2、让顾客满意的两个条件三、七种武器之三：《员工岗位规范检查表》操作四、七种武器之四：《班前检查表》操作五、七种武器之五：《工作待办单》操作1、工作繁忙，怎么办？2、最有效的时间管理工具：《工作待办单》3、如何有效运用工作待办单，提升工作效率？六、七种武器之六：《销售目标管理表》操作1、为什么要做目标管理？2、店铺目标管理方法①目标分解落实②学会用目标激励部属达标3、门店目标管理中应注意几个问题4、激励部属达成业绩目标的123方法：①一个窗口：周哈利窗原理②两个公式：A、业绩=意愿×能力B、表现=潜能－干扰③三个关键: A、连续追踪B、强化技能C、突出陈列●案例分析：白云国际机场xx皮具专卖店AB两班目标PK，创造销量奇迹。七、七种武器之七：《客户信息包》操作1、做好VIP客户管理，持续经营有后劲2、《客户信息包》的三大客户档案内容3、活用《客户信息包》创造更多业绩●情景实战；店面销售管理工具应用第五单元：树立服务创新的思维理念一、服务的理念1、谁是我们的顾客？2、顾客的分类二、顾客的价值1、失去一个顾客的代价2、不满意的顾客怎么做？3、满意顾客带来的价值 三、顾客在购买什么？1、顾客对价格质疑的根本原因在哪里？2、哪些行为在为品牌加分？哪些行为在为品牌减分？3、顾客定位-朋友4、导购定位-顾问四、店面服务中的四类明星与四大恶人五、顾客抱怨处理与“五步消气法”演练第六单元：优质顾客关系管理1、优质顾客对门店发展的战略意义2、如何建立优质顾客信息管理系统？3、小组讨论与发表：阻止VIP顾客跳槽的十大策略●案例分析：××著名咖啡连锁店的顾客关系管理法第三阶段：金牌店长高阶篇---经营型店长第一单元：如何系统提升单店销量？1、垂直式提升单店销量的8个KPI关键指标小组讨论与发表：你有多少资源来实现这些指标？2、单店销量提升的“三架马车”：S1：店内销售数据与产品走向分析方法S2：店外市场容量、销售结构与客户群分析方法S3：制定门店销量提升的针对性推广、培训及促销方法
第二单元：为什么要对门店进行数据分析？1、数字是店铺的温度计-快速诊断店铺问题的关键2、营业期-货品的生命周期图3、货品生命周期计算图4、店铺的基本数字 营业额、库存、订货额、毛利、货品回转周数、坪效率、人效率、、入店率、搭配率、市场占有率、SKU数
第三单元：如何根据门店数据分析，有效进行货品调整，降低库存？1、总销售额2、同比3、分类货品销售额4、坪效5、畅销款6、滞销款7、连带率：销售件数/交易次数8、客单价：销售额/交易次数9、平均单价：销售额/销售件数10、个人业绩：每人销售额小组讨论：门店的10个主要表现指标，分析发现病因，如何采取销售行动方案？
第四单元：如何使用改善门店问题的工具？大力推行门店问题改善活动：工具一：《PDCA圈》应用工具二：《改善提案书》应用工具三：《销售日/周/月报表系统》的正确使用 一、门店遇到的挑战：近年来，家居建材、家具电器、服饰鞋业、珠宝皮具、IT手机、汽车配件等耐消品行业连锁门店遍地开花。店数越开越多，面积越来越大，但门店规模与效益平衡管理困难重重，盈利能力降低。总是用老化赢利模式、组织架构去运作门店，从老板到店长都力不从心。你是否也遇到以下类似的门店运营问题呢？1、门店营销方式、赢利模式已经老化，创新赢利模式难以建立，怎么办？2、社会成本太高，管理制约经营，门店处于亏损状态，怎么办？3、大店库存控制压力大？大店货品结构不会组合，怎么办？4、事情太多，店长团队管理能力不足，力不从心，怎么办？ 5、门店中导购流失率高，如何让员工敬业乐业，怎么办？6、门店规模与效益不成比例，毛利额难以提升，怎么办？7、促销活动效益不断递减？投资回报率低，怎么办？
二、我们能达到的培训目标：1、系统培养“毛利为王”思维。2、系统提升门店规模与效益平衡能力。3、系统提升门店人货场的精细化管理能力。4、系统提升门店店长高效团队管理与执行能力。5、系统提升店长经营数据分析与全面费用管理能力。6、掌握一套货品组合结构优化方法与提升存货能力工具。7、掌握达成公司下达的目标任务与提升门店毛利的七大法宝。8、培训结束后，给你一个干劲冲天、理念全面、善于盈利的经营型店长。
三、课程大纲：2天12小时第一单元：店长如何养成一流的职业习惯？问题背景：不少门店店长，没有系统接收过优秀店长应具备的职业素养要求，靠自己摸索，格局比较小，看眼前，看物质，看一个店的，对店长个人成长自我设限，制造前进障碍。职业习惯上也缺乏，门店经营思路不清晰。本单元解决方案如下：一、 做好职业“门店人”1、培养一个门店职业经理人不断成长的素养2、店长胜任力模块“三层楼”：一层是知识、二层是技能、三层是价值观3、五个职业化思维成就你一生：毛利为王、开源节流、货品组合、库存控制、资源配置二、养成“看门店”习惯1、想看什么？为什么看？怎么去看？2、看自己的门店，看竞争对手的门店，看行业标杆的门店3、如何看现场？如何从现场的现象和细节看出自己想要的东西？三、爱上“走动式”管理1、走动式管理的由来2、走动式管理的五步法3、走动式管理应注意的三个细节● 案例分析：四川××著名家具品牌卖场王店长运用“走动式管理”方法提前发现门店现场问题苗头，及早采取应对措施，大大提升管理效益。
第二单元：店长如何打造一支高效执行团队？问题背景：不少店长自我定位不清，对公司战略意图理解偏差，执行力下降。工作上难以凝聚员工人心，执行力打折。作为店长而言，基本的管理技巧就是管人、管事和管团队三项。只有管人与管事并举，持续强化门店终端团队精神，品牌门店生意才能基业常青。解决方案如下：一、如何提升团队执行力？1、人的管理提升：－管理自我：树立榜样、情绪管理、不断学习－管理他人：培训辅导、授权激励、冲突化解、留住骨干2、事的管理提升：－管理制度：政策的执行与奖罚艺术－管理资源：合理利用内外各部门部资源实现目标的策略3、团队打造的提升：－营造氛围：如何创建一个相互尊重、快乐高效的工作环境？－领导风格：在不同团队类型：小型店、中型店、大型店，如何形成独特领导风格？二、如何做好团队成员激励与绩效管理？1、设计了很多激励指标，但就是不起作用，任务没完成，为什么？2、店员是否成为了流程“机器”的一个附件？3、提升门店员工积极性的10种创新方法● 案例分析：上海××著名钟表卖场全体店员每月一次团队视频分享会，落实短片中团队精神，三个月就形成了门店热火朝天的积极氛围。
第三单元：店长如何做好货品组合与库存控制？问题背景：不少店长对库存货品的理解是不负责任的。存货也是一种能力。门店卖多少货是个数字概念。应是针对不同目标顾客的需求，提供不同品类的库存数量。库存是有成本的，库存也是可以赚钱的，“库存管理”对店长来说，是仅次于“销售管理”的第二大管理理念。解决方案如下：一、如何做好货品组合结构的管理？1、明白零售经营的核心是货品2、“卖多少、卖什么和怎么卖”这是个货品组合问题－商品是有生命和周期的，是该择优汰劣的－商品不是孤立的，是有“朋友圈”，相互关联和互补的关系3、怎么卖的命题包含两层意思：一是用什么价格卖；二是如何促销二、如何做好库存控制与有效订货管理？ 1、订货是不能拍脑袋的，必须用数据说话2、缺品通常会给门店带来高达12%的销售损失3、特别是畅销商品的缺货，销售的提升轻而易举4、滞销品对于门店资源的消耗，也会增加门店的经营成本5、实现商品的吐旧纳新与快速周转，门店的竞争力和盈利能力才有保障三、高水平的店长有很强的存货能力，如何做到？1、对经营品牌的充分了解2、有解决存活的方案，消化货品3、有方法使资金占用额下降，利息下降4、做到存货在可控范围内，减少损失发生● 案例分析：广东某家居照明专卖店运用货品组合金字塔原理，挖掘商品角色，科学订货，快速提升销量，超越商圈竞争对手。
第四单元：店长如何提升每次促销活动的效益？问题背景：对于门店促销活动，经销商老板疲了、门店店员疲了、消费者疲了；怎么办？我们促销动机定位是什么？我们每一次的促销都有效吗？我们的促销活动亏钱了吗？我们的促销商品是否带动本品类或其他品类的销售？如何做好门店促销活动的创新？解决方案如下：一、新形势下，促销活动的创新策略与效率提升1、新形势下，促销与利润平衡的困惑－促销三境界：三流促销派传单、二流促销搞创新、一流促销精准化－促销功能日减，你的门店促销方式老化了吗？2、门店促销活动操作五步骤：－如何进行促销的有效监控？－门店促销商品的订货、陈列该如何做才比较有效？促销结果该怎样分析？－衡量促销效率的标准、评价体系是什么？ 3、如何做促销创新？－10种促销创新思维的培养－26种促销方法利弊分析二、“精准化促销”五种聚焦方法1、“精准化促销”的理解2、区域聚焦、产品聚焦、客类聚焦、单位聚焦、个体聚焦，如何操作？三、在促销活动中，如何维护品牌价格体系的管理？1、在竞争商圈内做促销活动，如何科学维护品牌的价格体系？－门店的价格体系是门店利润的基本保障－商品是敏感而有价格弹性的，还遵循着边际效用递减规律2、分析货品组合的金字塔原则，如何分配角色和定价呢？－不同商品在价格体系中扮演着不同角色与使命－有树立形象的、有装主推的、有跑量的、有打击对手的、有赚利润的● 案例分析：河南××电器连锁门店运用客户分类聚焦法进行精准式促销，有效提升50%促销效益。
第五单元：店长如何看懂财务报表，进行经营数据分析与决策？问题背景：我们不要求店长会设计财务报表，但他们必须看懂财务报表。通过对财务数据的解读，强化经营全局观，强化费用支出意识，强化成本控制意识，强化毛利额意识，强化门店利润最大化意识。解决方案如下：一、数据分析的6个作用，如何发现数据异动？1、课堂现场测试：门店有多少可量化的数据2、“没有数据不开口，没有流程不动手”二、如何运用数据分析四步法进行门店经营分析？1、门店数据分析的四步法的操作要领2、运动服饰专卖店数据分析二则三、店长如何看懂财务报表？1、不要被财务报表吓倒，性质一切都是围绕“利润”转2、如何读懂三张财务报表：销售表、费用表、毛利表3、非财务人员必须掌握的8个财务知识点四、如何利用平衡计分卡的理念做好全面预算管理？1、把门店的经营预算指标，科学地分解到每月、每周、每天2、分解到每个品类、小类、甚至每个单品3、使得每天每人都有目标、压力，同时也有动力，如何做到呢？● 案例分析：广州某建材市场A卫浴品牌专卖店一周《客户进店销售指标分析表》数据的解读与销售对策的形成。
第六单元：店长如何做好门店规模与效益平衡，快速提升毛利？问题背景：有的连锁门店不赚钱靠总部借钱维持经营，公司财务很受伤。在以毛利额为中心的经营策略指导下，除从提升营业额规模获得更高毛利外，在门店日常经营过程中，还有哪些方法来提升毛利？如何建立毛利模型？解决方案如下：一、掌握两个基本概念1、毛利额=营业收入－费用支出2、毛利率=毛利额/营业额×100%二、建立毛利模型，提升门店毛利额的七种核心“武器”：1、从日常精细化管理10条成本“水管”中提升毛利，如何做到？2、从货品组合结构优化中提升毛利，如何做到？3、从门店发育三阶段规律中提升毛利，如何做到？4、从供应链上游和下游中提高毛利，如何做到？5、从货品毛利贡献度优化中提升毛利，如何做到？6、从门店盈亏毛利率平衡中提升毛利，如何做到？7、从货品价格带的优化中提升毛利，如何做到？● 案例分析：某超市门店从各品类毛利贡献度优化的分析出发，有效调整货品组合结构，提升毛利的经验分享。
物业运营管理工作的主要内容
一、明确年度目标
年度工作目标是全年工作的行动指南，盐城中心管理处根据总部统一部署、结合项目实际运行情况，主要围绕团队建设、降本增效、培训考核、安全管理等方面落实各项工作，进行细化分解、不折不扣的全力推进。打造团队，规范管理，全面提升管理能力和物业品质。
(一)、各部门负责人就强化“三标一体”，夯实各业条线的基础工作，提高服务品质。树立“金鹰”的品牌意识，建立企业文化传承机制，等目标任务与项目签订了承诺书，细化到每周会议组织全员学习岗位标准、工作要求、操作流程，行政人事部协助各部门开展21场专业培训，全面提高人员服务意识、管理能力、专业技术能力。
(二)、注重团队建设，完善考核体系,加强骨干交流，搭建成长平台，制定了物业工程部门各级岗位的员工技能操作考核方案，各班长级的电脑文档考核标准，进一步提高大家的工作积极性，保持核心团队相对稳定性，简化流程，提高工作效率。
(三)、按照公司体系标准完成项目设备设施的维护，落实不同季节的维保及安全管理，确保设备运行完好率，持续对各电井的电流与温度检测，根据中心服务需求，组织工程部门快速有效的完成业主报修任务9293件，建立各项应急预案组织架构并按计划启动应急预案并组织演练，电梯困人救援、防火疏散、抗洪防汛等演练工作，全面贯彻预防为主的要求，零事故安全运行。
(四)、快速响应集团各项需求，促进组织“扁平化”运行。切实落实减员增效工作，分3次梳理公司的架编，对大、小物业的组织架编，拟定合并方案并组织实施，确保平稳过渡;对保洁岗位进行合理优化，;会同南京凯恩特公司现场勘查确认合理调整。从多方位做好开源节流、降本增效工作，实现节能降耗指标。
二、强化沟通渠道
物业管理是过程化管理的服务行业，随着商业服务需求的提高和物业管理专业化的进一步普及，运用合理的方法及技巧来沟通是物业人的基本技能，良好的人际关系也是物业管理工作成功的关键因素，强化沟通能力是贯彻落实服务措施、实现公司发展目标和提高企业竞争力的重要保障。
(一)、我们每天每天都要面对形形色色的业主，而为他们提供服务的所有物业管理人员就更需要加强沟通，建立这种渠道，通过见面问候、设立服务热线、业主意见箱、满意度调查、召开座谈会等日常性沟通，主要是把我们的信息、思想和情感在服务业主的大群体中传递、交流、渗透、达成共识的工具。增进彼此的了解，及时消除误会，从而提高业主的满意度，融洽关系可以取得业主对我们工作的理解与支持。
(二)、物业服务是离不开当地政府各级主管部门的大力支持，所以我们加强并拓展与政府相关职能部门、各事业单位、社区居委会等外联单位的联系，积极相应并参与各类会议、培训及活动，对房管、物价、城管、公安、消防、市政、规划等重要主管部门定期拜访与沟通，这些都是物业项目管理中宝贵的资源。
(三)、目前的管理早就跨越个人主义，而倡导的是团队作战，在与上级、下级、平级跨部门的沟通也是尤为重要的，所以项目营造出良好的沟通氛围，通过企业文化建设，树立沟通全员化，创造时时事事能沟通，建立开放分享的沟通机制，经常性保持意见交流，通过良好的沟通可以增强企业的凝聚力，提高工作效率和具备市场竞争力。
(四)、我们重点是做好物业项目的管理，通过专项业务外包，可以从繁杂的具体事务中脱离出来，真正成为项目管理的计划组织者、监督协调者，把物业公司的职能从初始化的保姆升级成管家，组织架构也变得更为简化，从业人员也更专业化，项目涉及的综合服务商的业务分包，但是在管理上必须强调统一性，业主面对的是物业公司，必须明确公司统一的服务标准，落实到各个专项业务，通过晨会、周会、培训、演练等多种形式强化督导，在服务过程中加强信息共享平台，避免推诿扯皮现象，月度召开服务质量评估专项会议，建立奖惩机制来全面保证服务品质。
三、有效控制成本
物业管理的成本构成主要包括： 薪资成本、房屋设备的维保、能源消耗、行政以及各种市政管理费用，因此为了有效控制运营成本，要着重做以下几项工作：
(一)、合理配置人力资源
对照物管委托合同，甲方的要求，物业项目的特点等因素合理定编定岗，整合资源，按因事设岗的原则，工作延伸，综合利用，提高人均管理面积，通过招聘和在企业内部培养一专多能复合型人才，使员工队伍精干，并加强培训，让新员工能熟练掌握各岗业务，从而提高工作效率。部分项目实行专业分包化转变，将部分项目分包给专业公司，例如：将清洁卫生这一技术含量较低，利润率不高的项目分包给社会上的专业清洁公司，他们在清洁卫生方面能够提供比物业公司更加专业的服务，而且成本会更低，物业管理公司也不用承担清洁工的社会保险等责任，这样有效降低管理成本。
(二)、落实能耗管控措施
在日常工作中加强全员节约的意识，节约指的是人力、物力的节约。我们要杜绝浪费和不良行为，把容易出问题的环节，如耗材、水电费等。通过对水、电的测算来防止公共设施设备的跑、冒、滴、漏等情况发生，更换专项专控开关、对附属用房，过道采用节能光源分流点等办法来节约能耗;充分挖掘公司内部的节约潜力，做到处处精打细算，增收节支，把浪费、损失消灭在萌芽状态。
(三)、高效使用维保费用
对于商业项目而言，客流量巨大、服务要求高、管理点分散、营业时间性强，所以日常的物业管理难度比住宅物业要高很多。日常商业项目的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气正常供应、公用面积保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、仓储管理和意外事故处理等。对于真正想长期经营好商业项目的地产企业而言，由于各项商业设施的使用频次特别高，需要特别注意有计划地维护保养。维修保养费用包括设备设施运行的维护、公共部位维修费用和业主日常维修费用，在公司的成本中占很大比重。在管理中控制了维修费用就在很大程度上控制了支出，维修工作的效果也直反映出管理的能力。因此，对维修费用做到最恰当的控制。
(一)、认真编制全年维修预算，同时建立和完善维修费用审批制度。为了更加合理地编制修缮计划，同时更好地分析物业管理过程中存在的共性问题，需要建立维修服务档案，切实提升运营管理的水平，同时也为将来的维修、翻新、扩建等提供重要参考信息。
(二)、加强工程外包监督管理。对项目大型的维修维护统一按照公司要求发出招标邀请，根据投标单位所提供的资质、服务、价格等综合评估，确定出合适的外包单位，尽量把费用控制到最好的水平。合同中明确在施工过程中，双方共同就技术、造价以及将来的影响进行全面考虑，同时要求对方派驻专人对整个施工质量进行全程监督，确保工程质量。
(三)、把握好维修时间节点。为了确保商业设施的完好运行，要根据年度的维修计划，结合往年的维修保养记录，在商贸春秋调之前完成“三修”工作，(大修、中修、小修)，为商贸经营提供有力保障。
(四)、做好维修行业的信息调查和信息收集。及时掌握市场的价格信息、技术信息，是我们确定维修方案的重要依据之一。通常设备在周期内发生故障有如下三类情况。初期：此时设备的故障率运行在准许故障率之下。在这一阶段着重提高设备维护服务人员对故障的检测诊断能力和修理能力，加强对材料备品的管理。中期：设备维护人员对设备中需要定期更换的易损件经常加以关注;了解设备中最重要最昂贵的零部件，编制管理档案和应急处理预案;还要了解设备在安装方面的缺陷，找出隐患并加以解决，尽快降低设备的初始故障率使其进入稳定运行状态。后期：设备或系统已快达使用年限，由于零部件的磨损故障率将上升，但能在磨耗故障期之前将部分零部件更新就可以降低故障率，减少维修材料的更大消耗。
(五)、有效控制行政费用。要求各岗人员离开办公室时间较长或下班时，必须关闭空调、饮水机，电灯和电脑、打印机、复印机等办公设备;在日照光线充足的情况下，室内不得开灯;禁止上网聊天、玩游戏，复印机设置较低色度，节约碳粉。打印纸双面使用。对于一些日常费用，如办公用品、耗材等都严格控制，并统一执行以旧换新的制度，定期通报费用使用情况,促使各部门增强节费意识。按照月度对各部门领用办公用品数量及金额进行统计分析，发现问题及时处理，切实使各部门能够按需领用办公用品。做好开源节流，才能够在日常管理中更加有效的控制运营成本，企业赢得市场竞争力，从物业管理的角度盘活公司现有及未来的存量资产。
四、提升服务品质
品质是金鹰物业永恒的主题，在安全保障前提下放在第一位，重心是围绕质量体系来运行，物业的经营目标、企业文化是靠全体员工共同努力才实现的。加强项目体系建设，规范并完善各级岗位的工作流程、巡检标准及工作标准，做好基础建设和标准化管理，提升员工的服务品质。
(一)、物业管理工作要提高服务质量，首先要有服务意识。也就是说，只有想到，才能做到;先有意识，才有行动。这一点说起来很简单，但要每一位物业管理人员都能做到，也是很不容易的。对内，要做到上级为下级服务，尽而使员工以良好的状态面向业主，为业主提供优质的服务。对外，要不断强化员工"把业主的事当成自己的事"，让每一位业主真切的感受到平时许多方面都离不开物业服务。
(二)、物业管理的实质是服务。"管理"是就具体事物的管理，既然是服务，就要有服务意识，就要求物业管理从业人员都必须树立强烈的服务意识。要从思想和认识上明确知道自己所从事的这个行业的特点和要求。那就是：为客户提供最好的服务，最大的便捷;为客户想的更多，做的更好;用我们的服务和效率去创造企业和自身的价值;用心去创造完美。这既是物业管理企业的'质量方针和服务宗旨，也是物业管理从业人员应当具有的基本素质。
(三)、不断积累工作经验。工作经验也是提高服务质量的基础。总结经验不仅可增强物业与业主之间的关系，而且可为我们提高服务质量提供极为重要的信息。物业管理人员应充分利用这些信息，总结经验，进一步提高服务质量。主要做到以下几点，首先要找出物业管理产生差错的根本原因。服务差错通常表明服务体系中存在严重的缺陷，管理者应尽力找出差错产生的根本原因，解决服务体系中存在的问题，而不能就事论事地纠正具体的差错。其次改进服务过程检查工作。系统地记录、分析各种服务差错，以便管理人员发现服务过程质量检查工作中的不足之处，采取必要的措施，改进服务质量检查工作。对经常出现差错的服务工作，管理者更应加强服务质量检查工作，制定服务差错记录制度。使用电子档建立管理信息体系，记录业主投诉的问题。服务人员可直接检索有关信息，例如投诉者从前经历过的服务质量问题，就能更好地做好善后服务工作。管理者则可以根据服务质量问题的类别和频率，研究具体的改进措施，提高服务质量。
(四)、强化法制观念。我们有了高超的服务技能，强烈的服务意识外，还必须树立高度的法律观念，做到在日常工作生活中知法、懂法、守法，并运用自己掌握的法律知识，维护企业的利益、客人的利益、自己的利益。在对外交往、对客服务中，不能出现法律漏洞，以免使自己和企业受到不应有的损失。
物业管理人员只有明确树立以上观念，才能真正成为合格优秀的管理者。每位服务人员都高度树立了从业观念，那么企业综合服务竞争力就会强大，核心竞争力就会得到提升，企业在市场竞争中，就会获得较好的经济效益和社会效益，就能够给顾客提供一流的服务。
五、保洁保安管控
年初就组织各部门对外包项目做市场摸底调研，完成当年度招投标或续签工作，严格执行第三供方合同的各项条款，完成管控规程、考核标准和绩效评估工作并，进行有效监管和月考核工作。
(一)、委外安保负责项目外围现场秩序的维护，落实区域内24小时防火、防盗、防破坏、防爆炸、防治安事故发生。对机动车与非机动车停放做好引导，保证整齐与安全，对商贸大型节假日在广场促销活动予以配合，及时发现和处理可疑情况，减少治安事件的发生，为中心提供一个良好的营业环境，确保管理区域的安全。综合部每天晨会宣导，每班专人检查，员工着装规范、精神饱满、积极热情、礼貌待人，严格纪律和检查考核制度，查岗和点名相结合;双方每周进行1次全面的保安服务检查，每月不低于4次，按4次的均分进行考核，分A、B、C、D四级：A级良好，正常付款;B级一般，给予书面提醒改进质量，不合格项改正后正常付款;C级不合格，将扣除月服务费总额的2%-5%进行处罚;对不符合项整改不及时纳入当月的绩效考核。坚决执行制度管理，防止人员虚设满勤，侵害公司利益;管理激励机制的健全，使秩序员和车场队伍从而走向“制度管人，制度约束人”的良性轨迹。
(二)、外包保洁是负责购物中心的整体公共区域，严格按合同核定的人员编制安排工作，不允许人员顶岗加班，每天采取不定期形式按照排班表及岗位分布表对保洁人员实际出勤进行检查，每天晨会都对仪容仪表、行为规范等不间断的宣导及检查，要求遵守各项管理规章制度，文明礼貌、热情服务并服从管理，自觉维护金鹰的良好形象，每周分班次对工具使用、保洁流程等组织集中培训，并针对不同岗位进行实操培训，使保洁员全面掌握保洁工作知识，达到金鹰保洁的工作要求;每季度都督促保洁公司对全体保洁员进行《保洁工作手册》学习，并结合保洁实际工作质量着重进行以下培训：清洁剂的分类和使用、卫生间保洁流程、不锈钢保养技术和流程等，中心管理员每天对保洁实际工作状态进行检查考核，不合格处要求立即整改,良性管控保洁服务质量，对保洁的耗材采取出入库形式，统计登账，统一定期发放材料，以控制耗材的实际使用及保洁质量的稳定性。
六、创新管理思路
创新是企业发展的灵魂。我们要求全员除了扎实地掌握好服务的规范化、标准化以外，还要因人、因时、因地的做好个性化服务、特殊服务、超值服务。创新是延伸服务和发展服务的生命。企业需要树立创新观念，创造新服务、新营销理念，经营一定会是蓬勃发展、长盛不衰的。
(一)、商场物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于物业全员要协助商业项目形象的宣传与推广，如物业全员配合商贸“金鹰购”、“微信大标”的推广，不断扩大商业及物业的知名度，树立良好的商场形象，吸引更多潜在承租商和消费者。这是商场实施统一管理的一项必不可少的工作，也便于商业特色具体体现，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念，从购买名牌产品到投资店铺的转变，加速商场的印象时期转入到成熟时期。
(二)、物业在承接服务的过程中，通过对商业日常在提供设备设施运营、秩序维护井然、环境卫生整洁等各项保障工作的前提下，创新管理思路，提供多种特色化的服务项目，如月饼销售指标688盒，积分卡销售指标150万，物业团队积极开拓资源，取得超额完成351万的业绩，获得商贸总经理室的表彰及嘉奖，这些就超越《物业管理服务合同》中所约定的服务要求，又满足了业主对物业管理的基本需求，也使业主在享受服务的过程中体现出物业其他价值。
(三)、对外营造独特的企业文化，根据商贸同城三店提升业务技能培训的需要，拟定三店的店长培训ppt，物业管理知识及随堂考核试题，全员关注特种设备的安全运行，针对电扶梯注意事项安排委外单位对中心营业员与外包保洁进行分班次专项学习，塑造了物业良好的专业形象，对内要重视资产管理，把“资产台账要清晰”、“运营风险要可控”这两大项同时抓，要理清年度指标的计算基础，并且要落实财务制度执行过程中的管控，起到规避经营风险的作用。通过规范化的管理及物业自身品牌的打造，给业主注入一种强大的文化内涵，让其成为我们物业特有的标志。